La coopérative d’habitation Four Sisters fait ses adieux au programme de l’article 95

Date
22 septembre 2022

Un refuge pour des militants de la lutte pour la justice sociale au cœur du quartier Downtown Eastside de Vancouver

Une terrasse-jardin avec une vue exceptionnelle sur l’océan et les montagnes en arrière-plan

Des logements abordables dans un Vancouver caractérisé par la cherté de la vie

Des jardins de poche luxuriants et une salle de réunion avec une fresque murale grandeur nature

Mais aussi la dernière coopérative d’habitation à voir son entente de financement sous le programme fédéral de coopérative d’habitation de l’article 95 expirer.

Lancé pendant l’âge d’or du développement des coopératives d’habitation, le programme de l’article 95 a été ainsi baptisé en référence à une clause de la Loi nationale sur l’habitation. La création de logements abordables en vertu de ce programme a débuté en 1979 et s’est poursuivie jusqu’à l’échéance du programme en 1994. Pendant cette période, près de 39 000 logements ont été créés partout au Canada dans des coopératives d’habitation dont le gouvernement fédéral a continué à honorer les accords d’exploitation.

Le programme de l’article 95 fournissait un fonds de démarrage qui était ensuite reversé dans l’hypothèque sur 35 ans de chaque coopérative. Le programme offrait également une assurance hypothécaire pouvant couvrir jusqu’à 100 pour cent du coût initial de l’immeuble. Les subventions d’exploitation qui s’amenuisaient étaient compensées par l’augmentation du fonds de subventions excédentaires qui permettait aux coopératives d’offrir un toit à des personnes à revenu faible et modeste. Le programme de l’article 95 est considéré par beaucoup comme étant le plus réussi des programmes de logement abordable mis en place par la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Les 153 logements de la coopérative Four Sisters n’ont été achevés et occupés qu’en 1987, mais le projet avait été approuvé juste avant la fin du programme. Contrairement à beaucoup de coopératives d’habitation canadiennes, cette coopérative est de nature entièrement urbaine et a bien été nommée en référence aux quatre villes sœurs de Vancouver. La coopérative comprend trois immeubles avec ascenseur connus par les membres sous les désignations du gratte-ciel, du petit bâtiment et du rénové. (Jadis un entrepôt, la partie la plus ancienne de cette structure héritée date de 1898).

Mis à part l’atrium vitré, on ne peut pas dire que les deux immeubles plus récents soient de conception très audacieuse. Néanmoins,  ils comprennent des éléments intéressants pour les résidents tels que des balcons, un gymnase, une terrasse-jardin, une salle de réunion avec une fresque murale et une salle et une cuisine communes. La cour principale bien boisée et le terrain de jeu constituent une oasis de paix dans un environnement urbain très dense et qui s’est considérablement détérioré au fil des années. Four Sisters se démarque par le dynamisme de sa vie communautaire riche de l’apport de plusieurs générations d’occupants. La coopérative offre une base abordable aux membres qui font bien plus que leur part pour venir en aide aux itinérants à quelques coins de rue de là.

Au cours de ces dernières années, le conseil et la société de gestion de la coopérative ont supervisé les travaux intenses de réfection qu’imposaient le vieillissement de ses immeubles. Malheureusement, ce processus est à l’arrêt. La ville de Vancouver est propriétaire du bail foncier de la coopérative qui arrive à échéance dans cinq ans. Son avenir étant incertain jusqu’à ce que le bail soit renouvelé, la coopérative peine à obtenir des prêts suffisants pour réaliser ses projets d’immobilisation dont les coûts ont explosé au cours des cinq dernières années alors que les négociations du bail piétinent.

En dépit des incertitudes qui pèsent sur l’avenir de la coopérative d’habitation Four Sisters jusqu’à la signature éventuelle d’un nouveau bail foncier, en mai 2022, la coopérative offrait des logements à 45 ménages à faible revenu, au moins pour les cinq prochaines années, en rejoignant le Programme de soutien au loyer de l’IFLC (IFLC-2). Comparativement au programme de l’article 95, le nouveau programme donne plus de latitude aux coopératives dans la gestion de leur exploitation, tout en veillant à ce qu’elles restent des communautés à revenu mixte.

Avec un problème de moins à résoudre, la coopérative entrevoit l’avenir avec optimisme. Four Sisters espère que la ville de Vancouver prendra la bonne décision en renouvelant son bail foncier à des conditions abordables. Cela permettra à la coopérative d’obtenir un prêt auprès du Fonds national de co-investissement pour le logement de la SCHL pour réaliser ses travaux d’immobilisation les plus urgents et protéger une communauté de citoyens responsables et engagés qui contribuent positivement à l’essor de leur communauté et de la société en général.

Tendance en matière de gestion

La tendance à embaucher des sociétés de gestion se poursuit. 58 % des coopératives embauchent des sociétés de gestion, comparativement à 28 % qui emploient du personnel indépendant pour gérer leurs opérations.