Deux décennies après le début de la surveillance assurée par l’Agence des coopératives d’habitation administrées par le gouvernement fédéral, nous sommes fiers d’affirmer que bon nombre d’entre elles se portent mieux que jamais.
Notre Examen bisannuel de rendement du portefeuille de 2024 révèle que les coopératives d’habitation sont bien gérées, financièrement stables et plus résilientes.
Mieux encore, nous constatons que la tendance se maintient, alors que ces coopératives remboursent leurs prêts hypothécaires et arrivent à la fin de leurs accords d’exploitation.
Baisse du risque, augmentation de la stabilité
En 2024, 60 % des coopératives d’habitation clientes ont reçu la cote de risque « faible » ou « modéré », comparativement à seulement 39 % en 2007. Seulement 4 % des coopératives courent maintenant un risque élevé de se retrouver en difficulté. Ce qui est encore plus encourageant, c’est que 80 % de nos clients montrent une tendance au risque stable ou en amélioration.
Ces progrès reflètent certaines des bonnes pratiques financières que nous avons recommandées aux coopératives au fil des ans dans le cadre de notre évaluation annuelle des risques.
Efficience et responsabilisation
Nous avons également constaté une diminution constante des pertes de revenus attribuables aux arriérés, à des créances irrécouvrables et aux taux d’inoccupation. La médiane des arriérés et des créances irrécouvrables par logement est passée de 97 $ en 2007 à 60 $ en 2024.
Les pertes d’inoccupation ont également diminué, et les coopératives ont fait état d’une diminution importante de l’incidence financière des logements vides. Bien que certaines pertes d’inoccupation soient inévitables parce que les coopératives d’habitation profitent de la rotation des locataires pour remettre en bon état les logements, ces pertes ont diminué au fil du temps pour atteindre une médiane de 115 $ par logement par année.
Les membres du conseil d’administration des coopératives ayant des arriérés sont maintenant rares, leur dette totale ayant chuté de 86 % pour s’établir à seulement 72 471 $ dans l’ensemble de notre groupe de clients.
Investir dans demain
Nous sommes encouragés de voir que bon nombre des coopératives d’habitation qui ont remboursé leur prêt hypothécaire réinvestissent dans leurs bâtiments vieillissants. Comme la plupart des propriétés ont plus de 35 ans, près de trois fois plus d’entre elles dépensent chaque année 4 000 $ ou plus par logement pour l’entretien et les améliorations comparativement à ce qu’elles dépensaient en 2007.
Les contributions aux réserves de remplacement des immobilisations ont plus que triplé, et 76 % des coopératives détiennent en réserve maintenant plus de 6 000 $ par logement, comparativement à seulement 33 % en 2007.
Tournées vers l’avenir
Comme l’accord d’exploitation initial de 78 % des coopératives d’habitation est arrivé à sa fin, le rôle de l’Agence, en tant qu’administrateur, évolue.
Tandis que les coopératives trouvent des moyens de subvenir à leurs besoins pour l’avenir, nous disposons d’une ressource précieuse, à savoir le riche bassin de données que nous avons constitué durant plus de 20 ans en surveillant le rendement des coopératives. Ces données fournissent des renseignements sur la santé financière, les bonnes pratiques de gouvernance et la durabilité à long terme. Comme ces données sont enrichies sur une base continue, elles fournissent une information qui peut aider les coopératives à prendre des décisions éclairées lorsqu’elles tracent leur trajectoire pour l’avenir.
Nous sommes impatients d’aider les conseils d’administration et les gestionnaires des coopératives à renforcer leurs collectivités pour cette génération, comme la prochaine.